La cedolare secca al 26% sugli affitti brevi rappresenta una modifica significativa al regime fiscale per i proprietari di immobili che affittano a breve termine. A partire dal 2025, l’aliquota è aumentata dal 21% al 26% per chi utilizza piattaforme telematiche come Airbnb e Booking o intermediari immobiliari. Dal 2026, l’agevolazione al 21% sarà riservata solo a chi gestisce i contratti in modo totalmente autonomo, senza ricorrere a intermediazioni. Questa misura mira a contrastare l’evasione fiscale e regolamentare il mercato delle locazioni brevi, ma ha generato un acceso dibattito politico tra i locatori.
Che cos’è la cedolare secca sugli affitti brevi
La cedolar secca è un regime fiscale agevolato che sostituisce diverse imposte con un’unica imposta sostitutiva. Applicandola ai redditi derivanti dagli affitti brevi, il proprietario paga solamente la cedolare secca sui canoni di locazione percepiti, evitando di cumulare il reddito con gli altri redditi ai fini Irpef. Questo significa che il reddito non confluisce nel reddito complessivo e non viene tassato con l’aliquota progressiva per scaglioni.
La cedolare secca sostituisce non solo l’Irpef, ma anche le addizionali regionali e comunali, oltre alle imposte di registro e bollo previste per il contratto di locazione. Si tratta dunque di un vantaggio amministrativo e fiscale notevole per chi affitta immobili, poiché riduce il carico burocratico e fiscale complessivo.
Applicabilità e soggetti beneficiari
Il regime della cedolare secca si applica esclusivamente alle persone fisiche, non alle imprese individuali né alle società. Un proprietario persona fisica può beneficiare di questo regime anche se esercita attività imprenditoriale, purché affitti l’immobile in modo separato dall’attività principale.
La cedolare secca riguarda gli affitti di breve durata, generalmente contratti per periodi inferiori ai 30 giorni, spesso a scopo turistico o ricreativo. Ogni proprietario può affittare fino a quattro immobili in regime di cedolare secca, con aliquote diverse a seconda del numero di unità immobiliari date in locazione.
Caratteristiche principali della cedolare secca
Il regime rimane valido per l’intero periodo di durata del contratto e delle eventuali proroghe. Una volta scelto questo regime, non è possibile cambiare in corso d’anno, garantendo così stabilità e prevedibilità fiscale. Il proprietario deve indicare l’opzione per la cedolare secca nel momento della registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.
Un aspetto importante è che non sono dovute le imposte di registro e bollo per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto, riducendo ulteriormente i costi complessivi dell’affitto.
Le aliquote della cedolare secca nel 2025 e 2026
Fino al 2024, la cedolare secca sugli affitti brevi manteneva un’aliquota uniforme del 21% per tutti i proprietari. A partire dal 2025, tuttavia, il regime è stato modificato dalla Manovra di Bilancio, introducendo una differenziazione delle aliquote in base alle modalità di gestione del contratto.
Aliquote applicate nel 2025
Per il primo immobile dato in locazione breve, l’aliquota rimane al 21% se il contratto viene stipulato in modo del tutto autonomo, senza ricorrere a intermediari o piattaforme telematiche. Se però il proprietario utilizza piattaforme online come Airbnb, Booking o agenzie immobiliari, l’aliquota sale al 26% sullo stesso immobile.
Per il secondo, terzo e quarto immobile, le aliquote seguono la medesima logica: 21% per contratti autonomi, 26% per contratti tramite intermediari o piattaforme. Questa struttura incentiva i proprietari a gestire gli affitti in modo indipendente, senza delegare a soggetti terzi.
Novità normative per il 2026
Dal 2026, le regole diventano ancora più stringenti e penalizzanti per chi utilizza intermediari. La cedolare secca al 21% sarà riservata esclusivamente a chi gestisce i contratti in modo totalmente autonomo, ossia senza ricorrere a intermediari immobiliari o portali telematici come Airbnb, Booking o agenzie.
Di particolare rilevanza è una disposizione molto rigida: se anche un solo contratto nell’anno di imposta è concluso tramite intermediazione, il beneficio dell’aliquota ridotta decade per l’intero anno, con applicazione dell’aliquota ordinaria del 26% su tutti i canoni percepiti. Questa norma rappresenta un cambiamento radicale rispetto alla situazione odierna, poiché introduce una logica “tutto o nulla” che potrebbe scoraggiare ulteriormente il ricorso a intermediari.
L’impatto delle piattaforme online sulla cedolare secca
L’aumento della cedolare secca al 26% incide significativamente sui proprietari che sfruttano piattaforme telematiche per gestire gli affitti brevi. Piattaforme come Airbnb, Booking e altre simili rappresentano oggi il canale principale attraverso il quale avvengono le locazioni brevi.
Strategie dei locatori con piattaforme
Nonostante l’aumento dell’aliquota al 26%, la relazione tecnica della Manovra stima che il 90% degli immobili continuerà ad avvalersi delle piattaforme, poiché i proprietari privilegiano la semplificazione, la rapidità delle transazioni e la visibilità offerta da questi strumenti.
I locatori, in altri termini, accetteranno di pagare un’aliquota fiscale superiore in cambio della comodità e dell’efficienza gestionale fornite dai portali online. Questo dato evidenzia come la decisione di aumentare la tassazione non avrà il risultato previsto di spingere i proprietari verso la gestione autonoma.
Differenziazione per intermediari e gestori
Per quanto riguarda gli intermediari immobiliari, la normativa prevede che l’aliquota sia unica e non differenziata tra immobili gestiti con aliquota ridotta o ordinaria, semplificando così gli adempimenti burocratici delle agenzie. Questo significa che un’agenzia che gestisce contratti con cedolare secca applicherà una percentuale fiscale omogenea a tutte le transazioni, facilitando la contabilizzazione.
Vantaggi e svantaggi della cedolare secca al 26%
Vantaggi della cedolare secca
Nonostante l’aumento dal 21% al 26%, il regime della cedolare secca mantiene comunque vantaggi significativi rispetto al regime ordinario. Anzitutto, il reddito derivante dagli affitti non si cumula con altri redditi ai fini Irpef, evitando di far salire l’aliquota marginale complessiva del proprietario.
Un secondo vantaggio consiste nel mancato pagamento di imposte di registro, bollo e altre tasse accessorie previste nei contratti di locazione tradizionali. Per il 2025, inoltre, la cedolare secca al 21% rimane comunque competitiva rispetto all’imposizione ordinaria, soprattutto per proprietari con redditi elevati che sarebbero sottoposti ad aliquote progressive molto superiori.
Svantaggi della cedolare secca al 26%
Il primo svantaggio evidente è l’aumento della pressione fiscale al 26% per chi utilizza piattaforme online o intermediari, riducendo la convenienza relativa del regime. Inoltre, la rigidità della norma per il 2026, che applica l’aliquota ordinaria al 26% all’intero anno qualora anche un solo contratto sia concluso tramite intermediazione, crea incertezza e complessità gestionale.
Un ulteriore elemento negativo riguarda la mancanza di flessibilità: una volta optato per la cedolare secca, non è possibile cambiare regime durante l’anno fiscale, anche se le circostanze economiche dovessero cambiare.
Obblighi amministrativi e adempimenti fiscali
Registrazione e comunicazione
I proprietari che optano per la cedolare secca sugli affitti brevi devono registrare il contratto presso l’Agenzia delle Entrate e indicare esplicitamente l’scelta di applicare il regime agevolato. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula del contratto.
È necessario inoltre compilare il modello Redditi (ex Unico) e il quadro dedicato per comunicare i redditi derivanti dagli affitti brevi e versare l’imposta dovuta secondo il calendario fiscale ordinario.
Comunicazione al Codice Identificativo Nazionale (CIN)
A partire dal 2025, è stata introdotta l’obbligatorietà del CIN (Codice Identificativo Nazionale) per gli affitti brevi, che deve essere riportato in tutti i contratti e negli annunci su piattaforme telematiche. Questa misura mira a incrementare la trasparenza e a contrastare l’evasione fiscale nel settore.
Tenuta della documentazione
Il proprietario deve conservare tutta la documentazione relativa ai contratti di affitto, alle comunicazioni con i locatari e agli eventuali pagamenti ricevuti, per almeno dieci anni. Questa documentazione deve essere resa disponibile su richiesta dell’Agenzia delle Entrate.
Prospettive future e dibattito politico
La misura dell’aumento della cedolare secca dal 21% al 26% ha incontrato forti resistenze politiche e critiche dalle associazioni di categoria, preoccupate per le ricadute sul mercato delle locazioni turistiche. Il vicepremier Matteo Salvini ha più volte rassicurato che il governo avrebbe evitato l’aumento generalizzato, ma la norma è stata confermata nel testo bollinato della Manovra 2026.
Stima dell’impatto fiscale
La relazione tecnica della Manovra stima un gettito di circa 100 milioni di euro derivante dall’aumento della cedolare secca al 26%. Questo dato suggerisce che l’obiettivo principale della misura è l’incremento delle entrate fiscali, piuttosto che il contrasto all’evasione in senso stretto.
Evoluzione normativa
Le novità in arrivo per il 2026 rappresentano un inasprimento ulteriore del regime, con la logica “tutto o nulla” che potrebbe avere effetti ancora più limitativi sul mercato dei piccoli proprietari che desiderano affittare autonomamente. È possibile che nei prossimi anni il legislatore continui a modificare le regole, rendendo il regime ancora più complesso.
La cedolare secca al 26% rappresenta quindi un momento di transizione e incertezza per il mercato degli affitti brevi, dove i proprietari dovranno valutare con attenzione se continuare a utilizzare piattaforme online a costo maggiore, oppure investire tempo e risorse nella gestione autonoma dei propri immobili.
Conclusione
La cedolare secca al 26% sugli affitti brevi costituisce un provvedimento fiscale significativo che modifica profondamente le modalità di tassazione dei redditi derivanti da locazioni a breve termine. Sebbene il regime della cedolare secca continui a offrire vantaggi rispetto alla tassazione ordinaria, l’aumento dell’aliquota dal 21% al 26% per chi utilizza intermediari o piattaforme online rappresenta un inasprimento della pressione fiscale, particolarmente per i piccoli proprietari che operano nel settore turistico.
Le novità previste per il 2026, con la cedolare al 21% riservata esclusivamente a chi gestisce contratti in modo autonomo, indicano una chiara volontà del legislatore di scoraggiare l’uso di intermediari e piattaforme telematiche. Tuttavia, come evidenziato dalle stime governative, la stragrande maggioranza dei proprietari continuerà probabilmente a utilizzare questi strumenti, accettando la tassazione superiore in cambio di efficienza e praticità gestionale.
Per orientarsi correttamente in questo scenario complesso, è essenziale che i proprietari di immobili destinati ad affitti brevi valutino attentamente le proprie circostanze economiche e amministrative, considerando sia la convenienza fiscale che i costi e i benefici della gestione autonoma versus quella delegata a intermediari. Una consulenza fiscale specializzata rimane fondamentale per massimizzare i vantaggi del regime della cedolare secca e garantire il pieno adempimento degli obblighi normativi.
